深川北町地处小名木川与大横川交会处，近新高桥。铁瓶杂院便位于其中一隅。北町南北狭长，铁瓶杂院偏南，沿小名木川畔而建。面向大横川边的大路，有两栋二层楼的三户连栋杂院，每户门面二间。三连栋杂院南边，即最接近新高桥处，是一栋二层楼的独栋楼房，管理人就住这里。后巷是一栋每户门面一间半的十户连栋杂院。这栋后杂院，西侧背藤堂和泉守宅邱而建，与宅邸间隔着一条引自小名木川的水道，一年到头总是湿风阵阵。但往来于小名木川贩卖熟食小吃的船只也能通过这里，自然有便利之处。

铁瓶杂院当然是泛称。这块地约于十年前盖成现在的杂院。落成之初称作北町杂院，是缘于当年后杂院公用井初次淘井时，不知为何，在不怎么深广的井底挖出两樽锈红的铁瓶。之后，众人便管这里叫铁瓶杂院。

铁瓶杂院的地主是筑地的凑屋总右卫门。凑屋是经手鲍鱼、海参、鱼翅的盘商，也在筑地有间店，总右卫门不但另有好几块地，在明石町也开了一家名字威风凛凛的料亭，叫“胜元”。总右卫门既不是世代家传的地主，究竟如何发迹的也不为人所知。传闻说他之所以能起家致富，主要是靠偷放高利贷。人们私下谈论，说铁瓶杂院这块地也是高利贷的抵押品。真要说起来，乃是由于身为筑地的地主却在远处的深川有块地，而使整件事显得有些内情；且在铁瓶杂院之前，原处是一家大灯笼铺，有段期间突然经营不善，把房子和店面都卖了，因而背地里相信这个传闻的人不在少数。

话说回来，地主是谁也好，背后有什么情由也罢，与镇日在此的铁瓶杂院房客几乎不相干。对这些人而言，比起名主、地主，平日接触最多的管理人才是重点所在。而管理人久兵卫在铁瓶杂院盖好之前，正是“胜元”的掌柜之一，多年来为胜元卖命，一把算盘打得飞快，待客身段柔软，用人手腕灵巧，被店里视为重宝。

江户城的町人自治组织有明确的阶级划分。位于顶点者为“町年寄”，这是东照神君家康公入国以来立下的制度，代代由樽屋、奈良屋、喜多村三家世袭担任。其工作极为重要，如传达町奉行所的命令，受奉行所之托进行种种调查，开拓、划分新地，征收并上缴租金、税金，可谓市政之钥。此职司无俸禄，主要收入来自出租、拜领土地所征收的租金。由于金额庞大，此三家富有殷实之处，非一般旗本能及，也允许冠姓。

町年寄三家之下设有“名主”。有家康入主江户当时便家名显赫的“草创名主”，其次为历史悠久的“古町名主”，再有资历最短、于江户城开拓发展之后才登场的“平名主”。资格虽有高低之分，协助町年寄管理市政的职务不变。即，为统治江户居民，光靠町奉行所人手不足，于是有町年寄制度；光靠町年寄人手不足，于是名主制度应运而生。名主并非由町年寄遴选任命，而是各地区自然而然地推选出适任人选，但定制后，便与町年寄同样成为世袭制。

名主为管束町之职，管束的是该町的地主与屋主阶级；而在这些人之下，还有向地主、屋主承租土地、店面、住屋的人们，因此地主与屋主便须协助名主管束、监督租户——形式如此，但随着江户城的扩大，人口增多，单凭地主屋主应顾不暇之处也大为增加。于是，便出现了代替地主屋主，担起收房租地租、监督承租人工作的人。这就是“管理人”。有时也称为“家主”、“家守”、“大家”。

因此，管理人本身并非屋主或地主，只是受雇于他们的人。一如地主、屋主并非制度，管理人的身分亦非由制度决定，更无世袭制。只不过，管理人的工作不仅止于照顾租户，代为组织本应由地主组成的五人小组自治制度，辅佐名主营运市政才是重点所在。说起来，管理人虽是位于以町年寄为顶点的自治三角形最底部，实则越过地主屋主阶级，与名主共称“町役人”。

管理人每月须于町办事处轮值，商讨该区之各种事务并加以处置。此为连带责任制，绝非一项轻松的工作。相对的，住处由地主免费提供，不仅可由町费领取定额报酬，亦拥有将辖区内的水肥售予附近农家的权利，相当有利可图。在租户们眼里，比起素未谋面的名主地主，直接君临其上的管理人要伟大得多，是困难时求助的对象，也是高高在上的当权者。就管理人而言，租户这样的心态是相当足以自得的，也因此管理人的地位严禁以金钱买卖。

话说，当铁瓶杂院完工时，要找一名适当的管理人着实让凑屋总右卫门伤透了脑筋。这毕竟是个重要的职位，可不能找个粗心大意的人。他找上深川的名主联会深谈。

要找管理人不是没有，不单北町，对整个深川了如指掌的管理人也不止一个。管理人并非跟随特定某个地主或屋主，许多管理人便兼管好几名不同的地主、屋主的产业，因此要解决铁瓶杂院的问题，最简便的方法就是委托邻近土地的管理人。然而总右卫门不愿意这么做。对这个善用人但不相信人，才有了今天身家的男人来说，把自己陌生的土地交给一个比自己清楚熟悉的人物，未免太危险了。

前思后想，最后由“胜元”的久兵卫雀屏中选。此时久兵卫已年近六句，对“胜元”忙碌的工作渐感吃力，便欢喜地接受了主人的命令。问题在于，深川的名主联会是否同意，以及其他管理人是否愿意接纳外来的久兵卫。前者爽快答应，后者或因吃了一辈子苦的久兵卫人品佳，一切顺当，没有什么值得担心的。

就这样，铁瓶杂院前六户加后十户，在久兵卫的管理下，平安地渡过了十个年头。然而——